새해 벽두부터 내 집 마련을 꿈꾸는 분들의 마음이 무겁기만 합니다. 2026년 1월 1일부터 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한선이 15%에서 20%로 전격 상향 조정되면서 대출 문턱은 더 높아졌는데, 정작 집값과 전셋값은 내려갈 기미를 보이지 않고 있기 때문이죠.
이처럼 대출은 좁아지고 공급은 줄어드는 ‘엇박자’ 속에서 우리는 어떤 전략을 세워야 할까요? 오늘은 현재 부동산 시장의 밑바닥에 흐르는 핵심 원리를 짚어보고, 혼란 속에서 자산을 지키는 영리한 대응법을 함께 고민해 보겠습니다.
역대급 ‘입주 가뭄’, 수치로 증명된 공급 쇼크의 실체
부동산 시장에서 가격을 결정하는 가장 기본적이면서도 강력한 요인은 결국 ‘수급’입니다. 현재 우리가 마주한 가장 큰 문제는 단순한 심리적 위축이 아니라, 눈에 보이는 물리적 공급의 급감입니다.
- 공급 물량의 벼랑 끝 추락: 2024년 전국 36만 가구에 달했던 아파트 입주 물량은 2025년 24만 가구를 거쳐, 올해인 2026년에는 15만 가구 수준으로 반토막이 났습니다.
- 서울의 심각한 갈증: 특히 서울의 경우 전년 대비 입주 예정 물량이 절반 이상 줄어들며 역대 최저치를 경신하고 있습니다.
- 공사비 상승의 부메랑: 지난 2~3년간 치솟은 공사비와 금리 부담으로 착공 자체가 지연된 단지들이 많아, 이 ‘공급 절벽’ 현상은 단기간에 해소되기 어려운 구조적 문제입니다.
왜 공급 부족이 지금 더 무서울까요?
과거에는 공급이 부족해도 대출 규제나 금리 인상으로 수요를 억누르면 가격이 잡히기도 했습니다. 하지만 지금은 다릅니다. ‘살 수 있는 집’ 자체가 절대적으로 부족해지면서, 대출 규제라는 강력한 방어막조차 뚫고 가격 상방 압력이 강하게 작용하고 있기 때문입니다. 특히 신축 선호 현상인 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 트렌드와 맞물려 신축 단지의 희소성은 날이 갈수록 높아지고 있습니다.
2026년 대출 환경의 변화: ‘빌리기 힘든 돈’의 시대
올해 1월부터 적용된 금융 정책은 시장에 찬물을 끼얹는 동시에 역설적으로 시장의 양극화를 부추기고 있습니다.
주목해야 할 금융 지표: 주담대 위험가중치 상향
기존 15%였던 주택담보대출 위험가중치 하한선이 20%로 오르면서, 은행권 전체적으로 약 27조 원 규모의 대출 여력이 감소하는 효과가 발생했습니다.
이는 대출을 받아 집을 사려는 서민들에게는 높은 벽이 되지만, 현금 동원력이 충분한 자산가들에게는 오히려 ‘경쟁자가 줄어드는 기회’로 작용합니다. 결과적으로 대출 의존도가 높은 외곽 지역은 거래가 끊기고, 현금 부자들이 모이는 상급지는 신고가를 경신하는 초양극화 현상이 가속화되는 핵심 이유입니다.
전세가 밀어 올리는 매매가, ‘전세 시장의 경고’
현재 매매 시장보다 더 심각하게 지켜봐야 할 곳은 바로 전세 시장입니다. 매매가는 관망세가 짙어도 전세가는 멈출 줄 모르고 오르고 있습니다.
- 임대차법의 만기 도래: 계약갱신청구권을 사용한 매물들이 4년 만에 시장에 나오면서 전세가가 시세에 맞춰 크게 점프하고 있습니다.
- 실거주 의무의 역설: 최근의 대출 규제와 토지거래허가구역 확대는 “집을 사면 무조건 직접 들어가 살라”는 메시지를 줍니다. 이는 곧 임대로 나올 수 있는 유통 물량의 씨를 말리는 결과를 초래했습니다.
- 빌라 기피 현상의 풍선효과: 빌라 전세 사기 여파로 빌라 수요가 아파트로 대거 유입되면서, 아파트 전세는 그야말로 ‘부르는 게 값’인 상황이 되었습니다.
전세가율이 높아진다는 것은 결국 매매가를 밑에서 밀어 올리는 지지대 역할을 하게 됩니다. 실수요자들이 전세 살기가 너무 팍팍해져 “이럴 바엔 대출 조금 더 보태서 집을 사자”는 결심을 하게 만드는 임계점에 다다르고 있는 것이죠.
옥석 가리기의 실전 전략: 어디를 보아야 하나?
이제는 ‘어디든 오르는 시대’가 끝났습니다. 철저하게 가치가 검증된 곳에 집중해야 합니다. 2026년 1월 현재, 시장 지표가 가리키는 유망 지역의 특징은 명확합니다.
1. 서울 상급지와 신축 단지의 독주
서울은 여전히 대체 불가능한 자산입니다. 성동구(+0.33%), 동작구(+0.37%), 용산구(+0.26%) 등 주요 거점 지역은 거래량이 줄어도 가격은 견조하게 유지되고 있습니다. 재건축 추진 단지나 역세권 대단지 위주로의 쏠림 현상은 앞으로 더 심해질 것입니다.
2. 경기도의 선별적 상승 (핵심 주거지)
경기도 전체가 오르는 것이 아니라, 서울 접근성이 압도적이거나 자체 일자리가 풍부한 곳들만 힘을 받고 있습니다.
- 용인 수지(+0.42%): 신분당선 라인을 중심으로 한 강남 접근성이 다시금 부각되고 있습니다.
- 성남 분당(+0.31%): 노후계획도시 정비 특별법 등 재건축 기대감이 실질적인 가격 반영으로 이어지고 있습니다.
- 광명(+0.28%): 서울권역으로 편입되는 수준의 입지적 장점이 부각되며 강세를 보입니다.
요약 및 향후 자산 관리 제언
지금의 부동산 시장은 ‘공급 부족’이라는 강력한 엔진과 ‘대출 규제’라는 브레이크가 동시에 작동하는 혼란스러운 상황입니다. 하지만 과거의 사례를 비추어 볼 때, 물리적인 공급 부족을 이기는 정책은 드물었습니다.
💡 핵심 요약
- 공급: 2026년 입주 물량은 15만 가구로 역대급 가뭄 단계에 진입했습니다.
- 대출: 위험가중치 상향으로 대출 문턱은 높아졌지만, 이는 오히려 상급지 쏠림을 가속화합니다.
- 전세: 매물 부족으로 인한 전세가 상승이 매매가를 지지하는 구조가 고착화되고 있습니다.
무주택 실수요자라면 막연한 하락을 기다리기보다, 본인의 자산 범위 내에서 대출 실행이 가능한 ‘똘똘한 한 채’를 선점하는 용기가 필요합니다. 특히 입주 물량이 급감하는 올해 하반기로 갈수록 시장의 변동성은 더 커질 가능성이 높습니다. 대출 규제가 더 촘촘해지기 전에, 전세가율이 높고 직주근접이 가능한 핵심지를 중심으로 ‘나만의 기준’을 세우시길 바랍니다.
오늘의 분석이 여러분의 현명한 선택에 작은 나침반이 되었기를 바랍니다. 자산 시장의 파도는 높지만, 정확한 지표를 읽는다면 분명 길은 보일 거예요.