서울 아파트 매매가와 전세가가 동반 상승하며 각각 4%대 이상의 오름세가 예고되었습니다. 단순히 심리적인 불안감을 넘어, 수급 불균형과 강력한 세제 개편이라는 실질적인 파도가 우리 앞에 다가오고 있는 것이죠. 지금처럼 변동성이 큰 시기에는 막연한 기대보다는 냉철한 데이터와 정책의 이면을 읽어내는 능력이 무엇보다 중요합니다.
공급 가뭄이 불러온 전세 시장의 경고등
현재 부동산 시장을 관통하는 가장 핵심적인 키워드는 ‘입주 물량의 급감’입니다. 주택산업연구원에 따르면 올해 전국 주택 준공 물량은 약 25만 가구로, 지난해 34만 2천 가구에 비해 크게 줄어들 전망이에요. 특히 수요가 몰리는 수도권 공급은 실수요의 절반에도 못 미치는 12만 가구 수준에 불과합니다.
이러한 공급 절벽은 곧장 임대차 시장의 불안으로 이어지고 있습니다. 서울과 수도권을 중심으로 신규 입주 물량이 줄면서 전세 매물은 빠르게 귀해지고 있고, 이는 전세 가격을 밀어 올리는 강력한 동력이 되고 있어요. 실제로 서울 전세가는 올해 4.7%가량 상승할 것으로 예측되는데, 이는 매매가 상승 폭보다 더 가파른 수치입니다. 전세가가 매매가를 떠받치거나 밀어 올리는 현상이 더욱 뚜렷해질 수밖에 없는 구조인 셈이죠.
‘세금 폭탄’이 현실로, 다주택자 보유세 개편의 무게
올해부터 적용되는 세제 개편안은 자산가들에게 상당한 압박이 될 것으로 보입니다. 가장 큰 변화는 공정시장가액비율의 100% 상향 조정입니다. 기존 80%만 반영되던 공시가격이 전액 반영되면서 과세 표준 자체가 높아지게 되었죠.
여기에 더해 주의 깊게 살펴야 할 포인트들이 있습니다.
- 세 부담 상한 폐지: 전년 대비 세금 인상 폭을 150%로 제한하던 상한선이 없어져, 공시가격 상승 시 세금이 2~3배까지 급등할 수 있는 구조가 되었습니다.
- 종부세율 인상: 다주택자 기준 최고 세율이 기존 3.2%에서 최대 6.0%까지 대폭 인상되었습니다.
- 양도세 중과 부활: 유예되었던 양도소득세 중과세가 다시 적용되면서 3주택자의 경우 지방세를 포함해 최대 82.5%에 달하는 세금을 낼 수도 있는 상황입니다.
이러한 변화는 다주택자들이 매물을 유지하기보다 처분하거나, 혹은 세금 부담을 임대료로 전가하는 방식으로 시장에 나타날 가능성이 큽니다.
금리와 대출, ‘영끌’보다는 ‘현금 흐름’의 시대
현재 주택담보대출 금리 상단은 6%대에 고착화되는 양상을 보이고 있습니다. 한국은행이 기준금리 추가 인하에 대해 매우 신중한 태도를 보이면서, 대출자들의 이자 부담은 단기간 내에 해소되기 어려워 보입니다. 한은은 특히 수도권 집값 상승과 가계부채 리스크를 금리 결정의 주요 변수로 꼽으며 완화적 기조에서 신중한 흐름으로 돌아섰습니다.
이제는 무리하게 빚을 내서 집을 사는 전략은 유효하지 않습니다. 대출 규제가 한계 수준에 도달한 상황에서, 정부의 정책 카드는 다시 세제와 규제 지역 조정으로 향하고 있습니다. 금융당국의 부채 관리 강화로 인해 신용대출마저 문턱이 높아진 만큼, 철저하게 본인의 가용 현금과 상환 능력 안에서 움직이는 보수적인 접근이 필요합니다.
지역별 양극화, ‘서울 쏠림’은 계속될까?
주목해야 할 점은 서울과 지방의 극심한 온도 차입니다. 서울은 누적된 공급 부족으로 인해 상승 기조를 유지할 것으로 보이지만, 지방은 상승 폭이 0.3% 수준에 그치며 정체될 가능성이 큽니다.
이러한 ‘초양극화’ 현상은 자산 가치 방어 측면에서 시사하는 바가 큽니다.
- 똘똘한 한 채 선호: 세금 부담이 커질수록 지방의 여러 채보다 서울 핵심지의 한 채를 보유하려는 경향이 강해집니다.
- 공급 수급의 비대칭: 수도권은 수요 대비 공급이 절대적으로 부족하지만, 지방은 미분양 리스크와 수요 감소가 맞물려 회복 속도가 더딥니다.
- 임대차 시장의 월세화: 전세 대출 금리 부담과 전세 사기 우려, 공급 부족이 겹치면서 전세가 월세로 빠르게 전환되는 ‘전세의 월세화’가 가속화되고 있습니다.
자산 방어를 위한 실전 가이드
불확실성이 높은 시장에서 우리가 취해야 할 태도는 명확합니다. 감정에 휩쓸려 추격 매수를 하기보다는, 시장의 룰이 어떻게 바뀌고 있는지 공부하고 대응해야 합니다.
- 보유세 시뮬레이션 필수: 본인이 보유한 자산의 공시가격 변화에 따른 보유세를 미리 계산해 보세요. 공정시장가액비율 100% 적용 시 부담 가능한 수준인지 냉정하게 판단해야 합니다.
- 청약과 정비사업 주목: 신축 공급이 줄어드는 시기에는 재개발·재건축 관련 규제 완화 움직임이나 소규모 정비사업 지원 정책을 눈여겨볼 필요가 있습니다.
- 임대 수익형 자산의 선별: 상업용 부동산은 오피스 시장 위주로 선별적인 회복이 예상되므로, 무조건적인 투자는 지양하고 임대 수요가 견조한 핵심 업무지구 위주로 접근해야 합니다.
핵심 요약
- 공급 부족: 수도권 입주 물량 급감으로 전세가 및 매매가 상승 압박 지속.
- 세제 강화: 공정시장가액비율 100% 및 종부세율 인상으로 보유세 부담 급증.
- 금리 변수: 한은의 신중한 금리 정책과 주담대 6%대 고착화로 이자 부담 가중.
- 시장 전략: ‘영끌’보다는 리스크 관리에 집중하며 서울 핵심지 위주의 자산 재편 고려.
결국 부동산은 시간과의 싸움이자 정책과의 수 싸움입니다. 공급이 부족하다는 것은 장기적으로 가치가 오를 가능성이 크다는 신호이기도 하지만, 높아진 금리와 세금이라는 높은 장벽을 넘어야만 그 결실을 볼 수 있습니다. 조급함을 버리고, 데이터에 근거한 나만의 기준을 세우는 것만이 내 자산을 지키는 유일한 방법입니다.