서울 아파트 입주 물량이 예년의 절반 수준인 1만 6천여 가구로 급감하며 ‘역대급 공급 절벽’이 현실화되었습니다. 통계 작성 이래 최저 수준이라는 말까지 들리는 지금, 무주택자와 다주택자 모두 각자의 위치에서 자산을 어떻게 방어하고 운용해야 할지 깊은 고민에 빠질 수밖에 없는 시점이에요.
1. 서울 ‘공급 절벽’ 현실화, 전세 시장이 심상치 않아요 📉
가장 먼저 체감하게 될 변화는 신규 입주 물량의 기록적인 감소입니다. 서울의 경우 전년 대비 48%나 줄어든 1만 6,412세대만이 입주를 기다리고 있는데, 이 중 대부분이 기존 재개발·재건축 정비사업 물량이라 순수하게 늘어나는 공급은 극히 드뭅니다.
- 임대차 시장의 불안: 새 아파트 공급이 끊기면 전세 수요가 기존 주택으로 몰리며 전세 가격을 밀어올리는 기폭제가 됩니다.
- 지역별 차별화: 서초구(디에이치 방배, 반포 래미안 트리니원) 등 강남권 대단지 입주가 예정되어 있지만, 그 외 지역은 말 그대로 ‘가뭄’ 상태입니다.
- 신축 선호 현상: 공급이 귀해지니 신축 아파트에 대한 희소가치는 더욱 높아지는 구조가 형성되고 있어요.
이처럼 공급이 부족한 상황에서는 전세가가 매매가를 지지하거나 밀어올리는 현상이 나타날 가능성이 매우 높습니다.
2. 다주택자를 압박하는 보유세와 양도세의 파동 🌊
올해부터는 세금 계산기를 두드리는 소리가 더 커질 것 같습니다. 정부가 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 다주택자에 대한 과세 기준을 대폭 강화했기 때문이죠.
- 공정시장가액비율 100% 적용: 기존 80% 수준에서 반영되던 공시가격이 100% 전액 반영되면서, 시세 변화가 없더라도 과세 표준이 상승해 세금 부담이 커집니다.
- 세부담 상한 폐지 및 세율 인상: 전년 대비 세금 인상폭 제한이 사라지고, 다주택자 종부세율이 최대 6.0%까지 인상되면서 강남권 다주택자의 경우 보유세가 2~3배 급등하는 사례가 속출할 전망입니다.
- 양도세 중과 부활: 한시적으로 유예되었던 양도소득세 중과세가 다시 적용되어, 다주택자는 집을 팔 때 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하는 퇴로 차단 상황에 놓였습니다.
이제는 ‘보유하는 것만으로도 비용이 발생하는 시대’가 본격화되었다고 볼 수 있습니다.
3. 대출 문턱은 높아지고, ‘생산적 금융’으로 물꼬가 바뀝니다 🏦
부동산으로 흘러가는 자금을 억제하려는 금융 정책의 변화도 눈여겨봐야 합니다. 1월 1일부터 은행권 주택담보대출에 대한 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 상향 조정되었습니다.
- 대출 금리 상방 압력: 위험가중치가 오르면 은행은 자본을 더 쌓아야 하므로, 결과적으로 소비자에게 적용되는 대출 금리가 오르거나 한도가 줄어드는 효과를 냅니다.
- 주신보 출연요율 개편: 4월부터는 고액 주담대에 대해 더 높은 출연료율을 부과하는 방식으로 바뀌어, 대출 금액이 클수록 금융 비용 부담은 가중됩니다.
- 자금의 대이동: 정부는 부동산 쏠림을 막고 대신 첨단 전략 산업이나 벤처 기업으로 자금이 흐르도록 ‘국민성장펀드’나 ‘기업성장집합투자기구(BDC)’ 제도를 적극 도입하고 있습니다.
결국 ‘빚 내서 집 사는’ 난이도가 이전보다 훨씬 까다로워졌음을 의미합니다.
4. ‘GTX-A 완전체’와 광역교통망이 그리는 새로운 지도 🚇
공급 가뭄 속에서도 유일하게 온기가 도는 곳은 바로 새로운 교통망이 뚫리는 지역들입니다. 특히 올해 6월, 서울역과 수서역 구간이 연결되며 GTX-A 노선이 ‘완전체’로 운영될 예정입니다.
- 시간이 곧 가치: GTX-A 개통으로 수도권 남부에서 서울 중심부까지 통행시간이 20~60% 절감되면서, 동탄역이나 구성역 인근 아파트 가격은 이미 유의미한 상승세를 보이고 있습니다.
- 신규 개통 노선의 위력: 올해는 GTX 외에도 위례선 트램, 서해선 연결, 양산선 등 전국적으로 11개의 철도·지하철 노선이 개통을 앞두고 있어 수혜 지역의 입지 가치가 대폭 상승할 것으로 보입니다.
- 입지 양극화 심화: 역세권과 비역세권 간의 접근성 격차가 커지면서, 교통 호재가 확실한 지역으로 수요가 쏠리는 ‘초양극화’가 가속화될 것입니다.
교통망의 확충은 단순히 이동의 편의를 넘어, 주거 지도의 판도를 바꾸는 결정적 변수가 됩니다.
5. 실전 가이드: 지금 우리가 취해야 할 포지션은? 🧭
복잡한 지표 속에서 중심을 잡기 위해서는 ‘보유 비용’과 ‘희소성’ 사이의 균형을 잘 따져봐야 합니다.
- 무주택자: 전세가 상승과 공급 부족이 예견된 만큼, 무리한 영끌보다는 GTX 개통 예정지나 3기 신도시 등 정책 공급 물량을 면밀히 모니터링하며 기회를 엿보아야 합니다.
- 다주택자: 보유세 상한 폐지로 인한 세금 폭탄이 현실화되었으므로, 수익성이 낮은 매물을 정리하여 ‘똘똘한 한 채’로 압축하거나 임대사업자 제도를 활용해 세제 혜택을 찾는 출구 전략이 시급합니다.
- 공통 과제: 금리 인하 기대감과 대출 규제 강화가 충돌하는 시기인 만큼, 가계 부채의 건전성을 최우선으로 고려한 자산 설계가 필요합니다.
📌 오늘의 요약 및 결론
- 서울 입주 물량 48% 급감: 공급 부족으로 인한 전세난과 신축 희소성 증대가 예상됩니다.
- 강력한 세제 압박: 공정시장가액비율 100% 적용과 세부담 상한 폐지로 보유세 부담이 정점에 달합니다.
- 대출 문턱 상승: 주담대 위험가중치 상향 등 부동산 금융 규제가 강화됩니다.
- 교통 호재 주목: GTX-A 완전체 개통 등 광역교통망 인근 지역은 입지 가치가 더욱 견고해질 것입니다.
결국 지금의 부동산 시장은 ‘공급 부족이라는 상방 압력’과 ‘세금 및 대출 규제라는 하방 압력’이 팽팽하게 맞서며 입지별 양극화를 심화시키는 구간입니다. 막연한 공포나 낙관보다는 철저하게 숫자를 분석하고, 자신의 현금 흐름에 맞는 영리한 선택을 내려야 할 때입니다.