안녕하세요, 여러분! 👋
요즘 부동산 시장이 조금씩 꿈틀대면서 다시금 ‘몸테크(몸+재테크)’나 재개발, 재건축 입주권에 관심을 갖는 분들이 늘어나고 있어요. 오래된 빌라나 아파트를 사서 새 아파트를 받겠다는 꿈, 생각만 해도 설레지 않나요?
하지만 무작정 “여기 재개발된대!”라는 소문만 믿고 덜컥 매수했다가는, 나중에 생각지도 못한 ‘분담금 폭탄’을 맞고 울며 겨자 먹기로 포기해야 할 수도 있어요. 😭
오늘은 재개발·재건축 투자의 핵심이자, 수익성을 결정짓는 ‘비례율’과 ‘권리가액’에 대해 아주 쉽게, 족집게 과외 선생님처럼 알려드릴게요. 숫자가 나온다고 겁먹지 마세요! 제가 산수 수준으로 풀어드릴 테니까요. 자, 시작해볼까요? 🚀
1. 재개발 vs 재건축, 수익 구조의 기본 원리
본격적인 계산에 앞서, 우리가 투자하려는 사업이 돈이 되는지 안 되는지는 어떻게 알 수 있을까요? 아주 단순하게 생각해보면 됩니다.
수익 = (새로 지은 아파트 판 돈) – (집 짓는 데 든 비용)
여기서 남는 돈이 많아야 조합원인 우리에게 돌아오는 이익도 커지겠죠? 이 구조를 이해하기 위해 꼭 알아야 할 세 가지 용어가 있어요. 바로 종전자산평가액, 종후자산평가액, 그리고 총사업비입니다.
- 종전자산평가액 (헌 집 가치): 사업 시행 전, 우리가 가지고 있는 헌 집과 땅의 감정평가 금액이에요.
- 종후자산평가액 (새 집 가치): 공사가 다 끝나고 지어진 새 아파트와 상가들을 분양해서 벌어들일 총수입이에요.
- 총사업비 (공사비 등): 헌 집 부수고 새 집 짓는 데 들어가는 모든 비용(건축비, 조합 운영비 등)이에요.
어렵게 들리나요? 쉽게 말해 ‘헌 집(종전) 주고 돈 좀 보태서 새 집(종후) 받는데, 공사비(사업비)가 얼마나 드냐’의 싸움인 거죠.
2. 마법의 숫자, 비례율(%) 정복하기 📊
재개발 구역 임장(현장 답사)을 가보면 부동산 사장님들이 “여기 비례율이 110%라서 사업성이 끝내줘요”라는 말씀을 하시곤 해요. 도대체 비례율이 뭘까요?
비례율이란?
재개발·재건축 사업이 얼마나 장사를 잘했는지 보여주는 성적표라고 생각하면 돼요. 내가 낸 헌 집의 가치가 사업을 통해 얼마나 뻥튀기(?) 되는지를 나타내는 비율이죠.
📝 비례율 공식
비례율(%) = {(종후자산평가액 – 총사업비) ÷ 종전자산평가액 총합} × 100
공식을 외울 필요는 없어요! 다만 이 원리만 기억하세요.
- 일반 분양 수입(종후자산)이 많거나, 공사비(총사업비)를 아끼면 분자가 커지니 비례율이 올라가요. 👍
- 반대로 공사비가 폭등하거나 미분양이 나면 비례율은 곤두박질쳐요. 👎
통상적으로 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋다고 평가해요. 100%보다 높으면 내 집의 가치를 더 높게 쳐준다는 뜻이고, 100%보다 낮으면 사업하면서 손해를 봤으니 내 집 가치를 깎아서 비용을 메꿔야 한다는 뜻이거든요.
3. 내가 진짜 인정받는 돈, 권리가액 💰
자, 비례율을 알았다면 이제 가장 중요한 ‘권리가액’을 계산할 차례예요. 이게 왜 중요하냐면, 나중에 새 아파트를 받을 때 ‘내가 낸 돈으로 인정받는 금액’이 바로 권리가액이기 때문이에요.
📝 권리가액 공식
권리가액 = 내 집의 감정평가액 × 비례율
[예시를 들어볼까요?] 🤔
여러분이 헌 빌라를 가지고 있는데, 감정평가액이 3억 원이 나왔어요.
- 상황 A (사업 대박): 비례율이 120%라면?
- 3억 원 × 120% = 3억 6천만 원 인정! (와우! 6천만 원 이득 😆)
- 상황 B (사업 쪽박): 비례율이 80%라면?
- 3억 원 × 80% = 2억 4천만 원 인정… (내 돈 6천만 원 증발 😭)
보이시죠? 똑같은 3억짜리 집이라도 비례율에 따라 내 자산 가치가 춤을 춥니다. 그래서 비례율이 중요한 거예요.
4. 최종 관문: 분담금 계산하기 💸
이제 마지막으로 내가 지갑에서 꺼내야 할 돈, 즉 추가분담금을 계산해봐야겠죠. “새 아파트 줄 테니까 돈 더 내!” 할 때 그 돈이에요.
📝 분담금 공식
분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액
계속해서 위의 예시를 이어가 볼게요.
여러분이 받으려는 새 아파트(국평 84㎡)의 조합원 분양가가 6억 원이라고 가정해 봅시다.
- 상황 A (비례율 120%, 권리가액 3.6억):
- 6억 원(새 집) – 3.6억 원(내 돈 인정) = 2억 4천만 원만 더 내면 됨.
- 상황 B (비례율 80%, 권리가액 2.4억):
- 6억 원(새 집) – 2.4억 원(내 돈 인정) = 3억 6천만 원을 더 내야 함.
비례율 차이 하나로 앉은 자리에서 1억 2천만 원의 차이가 발생했어요! 이게 바로 재개발 투자의 무서움이자 매력이에요. 초기 투자금이 적다고 덜컥 샀다가, 나중에 분담금 폭탄을 맞을 수 있다는 게 바로 이런 원리 때문이랍니다.
5. 주의사항: 비례율은 ‘생물’이다 ⚠️
여기서 제가 언니로서 해주고 싶은 진짜 조언! 부동산이나 조합에서 말하는 예상 비례율을 100% 믿지 마세요.
비례율은 사업이 끝날 때까지 계속 변해요. 특히 요즘처럼 원자재 가격이 오르고 인건비가 상승(공사비 증가)하는 시기에는 총사업비가 늘어나서 비례율이 뚝뚝 떨어지기 쉽습니다.
- 체크 포인트: 현재 시공사와 공사비 협상이 끝났는지, 관리처분인가 단계인지 확인하세요. 사업 초기 단계의 비례율은 그저 ‘희망 사항’일 뿐일 가능성이 높습니다.
- 보수적인 접근: 투자 계획을 세울 때는 비례율을 100% 혹은 그 이하로 잡고 계산해보는 게 안전해요. 그래도 수익이 난다면? 그때 들어가는 게 현명한 투자자의 자세죠! 😎
6. 마무리하며: 아는 만큼 보인다
재개발·재건축 투자, 용어만 들어도 머리가 지끈거리셨죠? 하지만 감정평가액, 비례율, 권리가액, 분담금 이 네 가지 흐름만 이해해도 “어? 저 사람 부동산 좀 아는데?” 소리 들으실 수 있어요.
투자는 결국 ‘싸게 사서 비싸게 파는 것’이지만, 재개발·재건축은 ‘시간을 사서 새것으로 바꾸는 과정’이기도 해요. 그 긴 시간 동안 내 자산 가치를 지키려면 이런 계산법쯤은 꼭 숙지하고 계셔야 합니다.
오늘 내용이 여러분의 똑똑한 내 집 마련과 투자에 작은 나침반이 되었길 바라요. 혹시 이해 안 되는 부분은 언제든 댓글로 물어봐 주세요! 친절하게 알려드릴게요. 다음에 또 유익한 정보로 만나요! 안녕~ 🙌