서울 아파트 입주 물량이 예년 대비 무려 80%나 급감하며 통계 작성 이래 최저치를 기록할 전망입니다. 매일같이 쏟아지는 부동산 뉴스 속에서 “지금이라도 집을 사야 할까, 아니면 전세로 더 버텨야 할까?”라는 고민으로 밤잠 설치는 분들이 정말 많으실 거예요. 똑똑한 경제 멘토로서, 현재 시장이 왜 이렇게 흘러가고 있는지 그 ‘속사정’을 짚어보고 우리가 취해야 할 전략을 정리해 드릴게요. 🏡
1. 역대급 ‘공급 쇼크’, 숫자가 말해주는 진실
현재 부동산 시장의 가장 큰 화두는 단연 공급 부족입니다. 서울의 적정 주택 수요는 연간 약 4만 가구 수준이지만, 올해 입주 예정 물량은 고작 1만 가구 내외에 불과합니다.
- 왜 공급이 끊겼을까?: 지난 몇 년간 이어진 고금리와 원자재 가격 상승으로 인해 건설사들이 인허가를 받아놓고도 착공을 미뤘기 때문이에요.
- 어떤 영향이 있을까?: 신축 아파트는 단순히 ‘새 집’의 의미를 넘어 지역 전체의 전세와 매매 시세를 결정하는 기준점이 됩니다. 이 기준점이 사라지니 희소 가치는 더 높아지고, 전세 시장부터 압박이 시작되는 것이죠.
2. 전세가 상승, 매매 시장을 흔드는 예고편
요즘 전세 사러 갔다가 깜짝 놀라신 분들 많으시죠? 서울의 전문가 10명 중 6명은 1월에도 전셋값이 계속 오를 것이라고 내다봤습니다.
- 전세의 월세화: 전세 대출 금리 부담과 공급 부족이 맞물리며 전세 물건이 귀해지고, 그나마 있는 물건들도 월세나 반전세로 전환되고 있습니다.
- 매매가 밀어올리기: 전세가는 매매가의 하한선을 지지해 주는 역할을 합니다. 전세가가 매매가의 60~70% 이상으로 치솟으면, “이 돈이면 차라리 집을 사겠다”는 심리가 자극되어 매매 수요로 전환될 가능성이 매우 높습니다.
3. 2026년 달라지는 제도: ‘투명성’과 ‘핀셋 지원’
정부는 시장 과열을 막기 위해 거래 투명성을 강화하는 한편, 실수요자를 위한 혜택은 살짝 넓혔습니다.
- 자금조달계획서 의무화 확대: 이제 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 자금조달계획서와 증빙서류 제출이 의무화됩니다. 편법 증여나 허위 거래를 원천 차단하겠다는 의지죠.
- 월세 세액공제 확대: 무주택 근로자를 위해 월세 세액공제 대상이 확대되었습니다. 특히 주말부부처럼 각각 무주택인 경우에도 요건을 충족하면 혜택을 받을 수 있게 되었으니 꼼꼼히 챙기셔야 해요.
- 대출 규제의 내성: 규제지역 LTV 하향과 전세대출 한도 축소 등 강도 높은 대출 규제가 시행 중이지만, 시장에서는 이미 이에 대한 ‘내성’이 생겨 거래량이 다시 반등하는 모습도 보이고 있습니다.
4. 금리와 대출, 여전히 높은 문턱
기준금리 인하 기대감은 있지만, 우리가 체감하는 대출 문턱은 여전히 높습니다.
- 보금자리론 금리 인상: 주택금융공사는 올해 1월부터 보금자리론 금리를 0.25%p 인상했습니다. 서민용 정책 금융 상품조차 금리가 오르고 있다는 건, 그만큼 자금 조달 비용이 만만치 않다는 뜻이에요.
- DSR의 압박: 가계부채 관리 강화로 인해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 더욱 촘촘해졌습니다. 이제 무리한 ‘영끌’보다는 자신의 소득 범위 내에서 감당 가능한 수준의 대출 설계가 필수인 시대입니다.
5. 지역별 ‘초양극화’와 상급지 갈아타기
이제 모든 지역의 집값이 같이 오르는 시대는 끝났습니다. 철저하게 입지 중심의 양극화가 심화되고 있습니다.
- 한강벨트와 핵심지 강세: 서울 내에서도 강남 3구와 성동, 마포 등 이른바 ‘상급지’에 대한 선호도는 갈수록 고착화되고 있습니다.
- 지방의 고전: 수도권 공급 정책이 집중되면서 지방 부동산은 상대적으로 소외되거나 수요 회복의 동력이 약해지는 모습입니다. 자산 방어를 고민하신다면 핵심 지역으로의 ‘갈아타기’ 전략을 진지하게 고민해 볼 때입니다.
💡 요약 및 대응 전략
1. 공급 절벽 확인: 서울 입주 물량이 역대 최저인 상황에서 신축 희소성은 더 높아질 것입니다.
2. 전세가 동향 주시: 전세가가 매매가를 밀어 올리는 신호가 있는지 거주 지역의 전세가율을 체크하세요.
3. 바뀐 세제 활용: 월세 세액공제 확대 및 인구감소지역 주택 취득 특례 등 나에게 맞는 혜택이 있는지 확인하세요.
4. 선별적 접근: 무분별한 매수보다는 입지가 확실한 곳, 혹은 청약 물량이 있는 지역을 중심으로 핀셋 접근이 필요합니다.
부동산 시장은 차갑게 얼어붙은 것 같다가도 어느 순간 급변하곤 합니다. 지금은 막연한 불안감에 휩쓸리기보다, 정확한 데이터와 바뀐 제도를 바탕으로 나만의 ‘자산 지도’를 그려야 할 시점입니다. 여러분의 소중한 내 집 마련 꿈이 흔들리지 않도록 제가 항상 곁에서 응원할게요!