서울의 아파트 입주 물량이 전년 대비 무려 48% 급감하며 통계상 ‘역대급’ 공급 공백이 현실화되고 있습니다. 시장에서는 “살 집이 없다”는 아우성이 터져 나오는데, 정작 내 집 마련을 위해 은행 문을 두드리면 스트레스 DSR 3단계라는 높은 벽에 가로막히기 일쑤예요. 오늘은 단순히 “집값이 오를까요, 내릴까요?”라는 질문을 넘어, 왜 2026년 상반기가 우리 자산 설계의 결정적 분기점이 되는지 그 이면의 데이터를 하나씩 짚어드릴게요.
1. 서울 입주 물량 48% 증발, 숫자가 말하는 ‘공급 절벽’의 실체
부동산 시장을 움직이는 가장 정직한 지표는 결국 ‘입주 물량’입니다. 2026년 서울의 입주 예정 물량은 약 1만 6,412가구로, 2025년과 비교하면 거의 절반 수준으로 줄어들었어요. 전국적으로도 약 17만 2천 가구가 공급되어 전년 대비 28% 감소하는 추세지만, 서울의 감소폭은 유독 위협적입니다.
이 데이터가 무서운 진짜 이유는 공급의 질에 있습니다. 서울 입주 물량의 약 87%가 기존 노후 주거지를 허물고 다시 짓는 재건축·재개발 정비사업 물량이기 때문이죠. 이는 순증하는 공급이 아니라, 기존 거주자들이 새 집으로 옮겨가는 형태가 많아 실제 시장에 풀리는 ‘순수 일반 분양’이나 전세 매물은 지표보다 훨씬 적을 수밖에 없다는 뜻입니다. 핵심지의 신축 아파트 희소성이 그 어느 때보다 높아질 수밖에 없는 구조적 이유예요.
2. 스트레스 DSR 3단계, 내 지갑의 한계를 인정해야 하는 시기
공급이 부족하니 집을 사야겠다고 마음먹어도, 현실적인 발목을 잡는 건 ‘대출 규제’입니다. 2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 이제 시장의 표준으로 자리 잡았어요. 과거에는 현재 금리만 따져서 대출 한도를 정했다면, 이제는 미래의 금리 상승 위험까지 미리 반영해 대출 한도를 깎아버리는 방식입니다.
예를 들어 연 소득이 1억 원인 직장인이 30년 만기 주택담보대출(금리 4.5% 가정)을 받을 때, 규제 전보다 대출 한도가 약 1억 2,000만 원 가까이 줄어들게 됩니다.
- 1.5%의 스트레스 금리가 적용되면서 산정되는 원리금 상환 부담이 확 커지기 때문이죠.
- 결국 “영끌”을 하고 싶어도 물리적으로 대출이 나오지 않는 상황이 벌어지고 있어요.
- 이는 매수 대기자들에게 “입지 선택”보다 “자금 동원력”에 맞춘 하향 지원을 강요하는 심리적 위축 요인으로 작용하고 있습니다.
3. 2026년 5월, 다주택자의 ‘마지막 탈출구’와 매수 기회
올해 상반기 부동산 시장의 가장 큰 변곡점은 바로 5월 9일입니다. 2년 동안 유예되었던 다주택자 양도소득세 중과 조치가 종료될 예정이기 때문이에요. 만약 정부가 이 유예를 추가로 연장하지 않는다면, 집을 두 채 이상 가진 분들은 5월 이전에 집을 팔아야 일반 세율을 적용받을 수 있습니다.
현실적인 시나리오를 그려볼까요?
세금 폭탄을 피하려는 다주택자들의 ‘급매물’이 1월부터 4월 사이에 시장에 나올 가능성이 큽니다. 반대로 5월이 지나버리면, 차라리 증여를 하거나 “버티기” 모드로 돌입하면서 매물 잠김 현상이 심화될 수 있어요. 실수요자 입장에서는 이 5월 전까지의 매물 흐름을 면밀히 관찰하며, 입지가 좋은 곳의 급매물을 낚아챌 ‘모니터링 기간’으로 삼아야 합니다.
4. 보유세 강화와 ‘똘똘한 한 채’의 심화된 양극화
단순히 양도세만 변하는 게 아닙니다. 정부는 부동산 보유세(재산세+종합부동산세) 산정의 기준이 되는 공정시장가액비율을 단계적으로 상향하여 100% 적용을 목표로 하고 있습니다. 공시가격이 시세의 60% 수준에서 90%까지 현실화되는 움직임과 맞물리면, 고가 주택 보유자들의 세 부담은 예년보다 2~3배 급등할 것으로 보입니다.
이런 세제 개편은 시장의 ‘양극화’를 더욱 부추깁니다.
- 여러 채를 보유해서 세금을 많이 내기보다는, 확실한 가치가 있는 서울 상급지 한 채에 집중하려는 수요가 강해집니다.
- 이 과정에서 외곽 지역이나 지방 아파트는 매물이 쌓이고 가격이 정체되는 반면, 서울 강남권을 비롯한 핵심지는 신고가가 경신되는 ‘초양극화’ 현상이 뚜렷해질 전망이에요.
5. 전세 시장의 경고등, 매매가를 밀어올릴까?
공급 부족의 직격탄을 가장 먼저 맞는 곳은 전세 시장입니다. 2026년 전국 전세가격은 약 4.0% 상승할 것으로 전망되는데, 이는 매매가 상승 전망치(0.8%)의 5배에 달하는 수치예요. 특히 서울의 경우, 입주 물량이 반토막 난 상황에서 전세를 구하려는 수요가 몰리며 ‘전세 대란’에 대한 우려가 현실로 다가오고 있습니다.
전세가가 가파르게 오르면 매매가와의 차이(Gap)가 줄어들게 됩니다. 이는 결국 “차라리 대출을 더 보태서 집을 사버리자”는 매수 전환 수요를 자극하게 되죠. 과거에도 전세가율이 60~70%를 넘어서는 시점에 매매가가 동반 상승했던 사례를 떠올려보면, 지금의 전세 시장 불안이 매매 시장의 하방 지지선을 견고하게 만들고 있다는 분석이 가능합니다.
6. 결론: 2026년 무주택자를 위한 3가지 행동 강령
지금의 부동산 시장은 ‘안갯속’처럼 보이지만, 데이터는 명확한 방향을 가리키고 있습니다. 혼란스러운 시기일수록 우리는 감정이 아닌 숫자에 집중해야 해요.
- 첫째, 5월 이전의 급매물을 사냥하세요. 양도세 중과 부활을 우려한 다주택자의 매물이 나올 때가 ‘내 집 마련’의 가장 저렴한 타이밍이 될 수 있습니다.
- 둘째, 대출 한도를 ‘냉정하게’ 계산하세요. 스트레스 DSR 3단계로 인해 본인이 생각한 것보다 대출이 적게 나올 확률이 99%입니다. 미리 은행 상담이나 앱을 통해 정확한 한도를 확인하고 자금 계획을 세워야 합니다.
- 셋째, ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’보다는 ‘입지’에 집중하세요. 신축 공급이 끊기는 2026년에는 신축의 몸값이 뛰겠지만, 자금이 부족하다면 향후 정비사업이 기대되는 구축의 핵심지를 노리는 것도 현명한 대안입니다.
요약하자면 이렇습니다. > 2026년은 서울 입주 물량의 기록적인 감소와 대출 규제가 충돌하는 한 해입니다. 공급 부족은 가격을 밀어올리려 하고, 대출 규제는 가격을 누르려 하죠. 이 팽팽한 줄다리기 속에서 승자는 ‘현금 흐름을 확보하고 핵심지의 기회를 기다린 준비된 사람’이 될 것입니다. 지금의 정체기를 두려워하기보다, 다가올 공급 공백기가 가져올 가치 상승의 기회로 활용하시길 바랍니다.