고금리 기조가 꺾일 듯 말 듯한 지루한 줄다리기가 이어지면서, 많은 투자자가 “이제 부동산으로 돈 벌기는 끝났다”라고 말하곤 합니다. 하지만 시장의 이면을 들여다보면 누군가는 여전히 7~8% 이상의 수익률을 기록하며 자산을 불려 나가고 있어요. 그들이 단순히 운이 좋아서일까요? 핵심은 자산의 본질적 가치를 물리적으로 변화시켜 수익을 창출하는 ‘밸류애드(Value-Add) 전략’에 있습니다.
1. ‘입지’보다 중요한 ‘용도’, 수익률의 체급을 결정합니다
과거의 부동산 투자가 단순히 “좋은 땅을 사서 오를 때까지 기다리는 것”이었다면, 지금처럼 자본 비용이 비싼 시기에는 ‘현재의 용도’를 파괴하고 ‘최고의 용도’를 찾아내는 안목이 필수적입니다. 단순히 낡은 빌라나 상가를 사는 것이 아니라, 해당 부지가 가진 ‘잠재적 용적률’에 집중해야 해요.
예를 들어, 일반 주거지역에 위치한 노후 단독주택을 매입해 근린생활시설로 용도 변경을 하거나, 층고가 높은 낡은 창고를 트렌디한 복합 문화 공간으로 탈바꿈시키는 방식입니다. 핵심은 ‘공간의 효율성’이에요. 죽어있던 공간에 상업적 기능을 부여하는 순간, 해당 부동산의 담보 가치는 물론 임대료의 단위 자체가 달라집니다. 이것이 바로 하락장에서도 흔들리지 않는 ‘절대 수익’을 만드는 첫 번째 단계입니다.
2. 경매, 이제는 ‘낙찰’이 아닌 ‘출구 전략’의 싸움입니다
많은 분이 경매를 단순히 “싸게 사는 기술”로만 생각하시지만, 2026년 현재의 경매 시장은 철저하게 ‘재구조화 능력’을 요구하고 있습니다. 단순히 권리분석이 깨끗한 물건을 시세보다 조금 저렴하게 낙찰받는 것만으로는 취등록세와 대출 이자를 감당하기 벅찬 구조가 되었기 때문이죠.
고수들은 오히려 ‘하자 있는 물건’을 주목합니다. 유치권이 복잡하게 얽혀 있거나, 법정지상권 문제가 있는 물건들을 해결하는 과정에서 발생하는 리스크 프리미엄을 수익으로 가져가는 것이죠. 혹은 낙찰받은 물건을 즉시 매도하는 ‘단기 차익’ 모델이 아니라, 낙찰 후 리모델링을 통해 임대 수익률을 2%p 이상 끌어올려 수익형 자산으로 포장(Wrapping)한 뒤 기관이나 법인에 매각하는 전략을 취합니다. 경매는 매입의 수단일 뿐, 수익의 완성은 결국 매니지먼트에 있다는 점을 기억하세요.
3. 청약 시장의 양극화, ‘안전마진’이 확실한 곳만 살아남는다
분양가가 천정부지로 솟구치면서 “청약은 더 이상 로또가 아니다”라는 탄식이 들려옵니다. 하지만 이럴 때일수록 우리는 ‘분양가 상한제’가 적용되는 핵심 지역과 ‘입지 독점성’을 가진 단지를 철저히 가려내야 합니다.
- 입지 독점성: 주변에 더 이상 신축 아파트가 들어설 자리가 없는 도심 재개발 단지.
- 분양가 경쟁력: 인근 준신축 아파트의 실거래가 대비 최소 20% 이상의 안전마진이 확보된 단지.
- 미래 교통망: GTX 노선의 실질적 개통 시점과 맞물리는 역세권 단지.
특히 최근에는 무분별한 청약보다는 ‘선별적 청약’이 대세입니다. 경쟁률이 낮아진 틈을 타 가점이 낮은 30대 투자자들도 적극적으로 전략적 입지를 공략할 수 있는 기회가 열리고 있어요. 단순히 거주 목적이 아니라 자산 가치의 상승을 목적으로 한다면, 지금의 ‘고분양가 논란’을 오히려 역발상의 기회로 삼아야 합니다.
4. 상업용 부동산의 세대교체, ‘데이터’가 임대료를 결정한다
오프라인 매장의 몰락이라는 우려에도 불구하고, 특정 상권의 상업용 부동산 가치는 오히려 급등하고 있습니다. 그 차이는 어디서 올까요? 바로 ‘하이퍼 로컬(Hyper-local) 데이터’의 활용 여부입니다.
과거에는 유동 인구만 보고 상가를 계약했다면, 이제는 해당 지역의 카드 매출 데이터, 거주자의 소비 패턴, 배달 앱의 주문 밀집도까지 분석해야 합니다. 예를 들어 배달 수요가 압도적으로 높은 지역이라면 굳이 비싼 임대료를 내고 1층 상가를 고집할 필요가 없겠죠. 오히려 2층이나 지하 공간을 ‘마이크로 풀필먼트 센터(MFC)’나 ‘공유 주방’으로 운영하여 비용을 절감하고 수익성을 극대화할 수 있습니다. 공간을 소비하는 주체의 행동 양식을 먼저 읽는 것이 실패 없는 상업용 부동산 투자의 핵심입니다.
5. 지식산업센터와 오피스, ‘컨텐츠’를 입히다
공실 우려가 컸던 지식산업센터 시장도 변화하고 있습니다. 이제는 단순한 사무 공간 제공만으로는 경쟁력을 갖출 수 없습니다. 입주 기업들을 위한 커뮤니티 서비스, 공유 미팅룸, 전문적인 어메니티가 갖춰진 ‘브랜드 오피스’만이 살아남고 있죠.
투자자 입장에서는 개별 호실을 분양받아 방치하는 것이 아니라, 여러 호실을 묶어 ‘특화된 컨셉’을 가진 오피스로 재구성하는 노력이 필요합니다. 예를 들어 ‘크리에이터 전용 스튜디오 오피스’나 ‘바이오 벤처 특화 공간’처럼 타겟을 명확히 하는 것이죠. 임차인이 해당 공간을 떠나지 못하게 만드는 ‘락인(Lock-in) 효과’를 만드는 것이 금리 정체기에도 공실 없는 안정적인 파이프라인을 구축하는 비결입니다.
6. 결론: 기다리는 투자에서 ‘만드는’ 투자로
부동산 투자의 패러다임이 완전히 바뀌었습니다. 시장 상황이 좋아지길 기다리며 ‘운’에 맡기는 시대는 지났습니다. 이제는 적극적으로 자산에 개입하여 가치를 끌어올리는 ‘능동적 투자자’만이 살아남을 수 있습니다.
오늘의 핵심 요약
- 용도 변경: 입지의 한계를 뛰어넘는 최고의 수익률 창출법입니다.
- 재구조화: 경매 낙찰 이후의 리모델링 및 운영 전략이 수익을 결정합니다.
- 데이터 분석: 상업용 부동산 투자 시 유동 인구보다 ‘소비 패턴’에 집중하세요.
- 선별적 접근: 청약과 경매 모두 ‘안전마진’이 확보된 우량 물건에만 집중해야 합니다.
부동산은 결국 ‘인간의 욕망’이 머무는 공간을 다루는 사업입니다. 사람들이 무엇을 원하고, 어디에서 시간을 보내고 싶어 하는지 끊임없이 관찰하세요. 그 욕망과 현실 사이의 간극을 메우는 아이디어가 여러분의 자산을 한 단계 더 높은 체급으로 올려줄 것입니다.